L’article a d’abord été publié dans le Lien IMMOBILIER (2002) 3:4. Il est reproduit avec la permission de l’auteur. MISE EN GARDE : Les règles de droit dont il est question sont celles qui étaient en vigueur à la date de publication de l’article original (2002), lequel n’a pas été mis à jour. Elles peuvent avoir été modifiées depuis
Des clôtures bien hautes sont la clé du bon voisinage. Cependant, si la clôture ou un bâtiment empiète sur le terrain du voisin, les relations entre voisins risquent de se détériorer. C’est particulièrement vrai lorsque la clôture entoure une partie du terrain voisin ou lorsqu’elle est dangereuse ou inesthétique, comme dans le cas d’un mur de soutènement ou d’un bâtiment délabrés.
L’article 36 de la Property Law Act de la Colombie-Britannique (la Loi) offre une solution lorsqu’un bâtiment empiète sur le terrain voisin ou qu’une clôture en entoure une partie, et que les relations de voisinage sont rompues. Le voisin qui empiète ou celui qui subit l’empiétement peut demander à la Cour suprême de résoudre le problème. Le tribunal a le pouvoir d’ordonner l’une des trois mesures correctives suivantes :
- accorder une servitude sur la portion de terrain que la clôture encercle ou sur laquelle le bâtiment empiète, et ordonner le paiement d’un dédommagement en conséquence;
- accorder au voisin qui empiète un droit de propriété sur la portion de terrain en jeu, et ordonner le paiement d’un dédommagement en conséquence;
- ordonner au propriétaire du bâtiment ou de la clôture en cause d’enlever ce qui empiète.
Après l’analyse de la prépondérance des inconvénients, le tribunal peut accorder ou non l’ordonnance et choisit l’option la plus équitable parmi les trois selon les critères suivants :
- Connaissance de la situation : L’empiétement était-il accidentel ou intentionnel? Le tribunal sera plus enclin à ordonner l’enlèvement lorsque le propriétaire du bâtiment ou de la clôture qui cause l’empiétement les a délibérément ou frauduleusement construits sur le terrain du voisin.
- Taille de la clôture ou du bâtiment : Quel est le degré d’empiétement de la clôture ou du bâtiment? Si l’empiétement est minime, affectant à peine la valeur ou l’usage du bien-fonds voisin, le tribunal est plus susceptible d’accorder une servitude ou un droit de propriété.
- Les aspects pratiques : Quel serait le coût d’enlèvement pour le propriétaire de la clôture ou du bâtiment, en argent et en perte d’usage? Lorsque le propriétaire a besoin de l’empiétement, ou lorsque l’empiétement est causé par une structure solide et permanente, le tribunal est plus susceptible d’accorder une servitude ou un droit de propriété plutôt que d’ordonner la démolition ou l’enlèvement.
Le voisin qui s’adresse au tribunal présente généralement des éléments de preuve sous forme d’affidavits, plutôt que de témoignages oraux. Les éléments de preuve doivent comprendre un arpentage montrant la véritable ligne de démarcation entre les biens-fonds ainsi que le bâtiment ou la clôture qui empiète sur elle.
Les demandes de redressement en vertu de la Loi sont présentées par voie de requête, ce qui est généralement plus rapide et moins coûteux qu’une action en justice en bonne et due forme. Il faut compter environ un ou deux mois entre la délivrance des actes de procédure et la tenue de l’audience.
Toutefois, comme pour toutes les instances judiciaires comportant une audience, des coûts substantiels sont à prévoir. Un acheteur potentiel devrait tenter d’anticiper les problèmes éventuels en demandant un arpentage, en particulier lorsque le mur ou le bâtiment du voisin semble empiéter sur le terrain convoité. À la découverte d’un empiétement, une entente négociée et à l’amiable entre voisins est toujours préférable à un procès. S’il est impossible d’en arriver à une entente, il faut agir rapidement pour que les droits de propriété soient protégés, car tout retard risque de compromettre une demande ultérieure en vertu de la Loi. En fin de compte, l’envoi d’une lettre d’avocat ou la signification d’un acte de procédure peuvent convaincre le voisin qui empiète du sérieux de votre démarche et permettent souvent de résoudre le conflit sans engager les frais d’une audience.