Votre locataire vous demande s’il peut céder son bail ou sous-louer ses locaux et vous ne savez pas quoi répondre? Cet article présente ce que tout ce que vous devriez savoir sur le sujet.
Les locateurs commerciaux choisissent leurs locataires avec soin, souvent à la suite d’un examen rigoureux de leur situation financière et de leur adéquation avec la stratégie locative de l’immeuble. La signature du bail confirme que le locataire satisfait aux exigences du locateur.
Mais que se passe-t-il si ce locataire souhaite céder son bail ou sous-louer? Les motifs du locataire peuvent comprendre la vente de son entreprise (par exemple s’il part à la retraite), une baisse d’activités, la volonté de réduire ses dépenses (le local est trop grand pour ses besoins) ou une restructuration. Il est important de se préparer à répondre aux demandes des locataires concernant leurs baux, parce que ceux-ci comportent souvent des dispositions complexes en matière de droits et d’obligations.
1. Comprendre la nature de la demande
Commencez par examiner les différents types de transferts et leurs conséquences sur votre propriété.
- Sans lien de dépendance
- Cession : Le locataire transfère tous ses droits et obligations en vertu du bail à une autre partie.
- Sous-location : Le locataire conserve son droit de tenure à bail, mais accorde à un tiers le droit d’occuper une parti ou la totalité des lieux pendant tout ou partie de la durée restante du bail, moins un jour.
- Changement de contrôle : Les propriétaires de la société locataire changent, les actions sont transférées à une autre partie, mais l’entité locataire demeure la même.
- Avec lien de dépendance
- Cessions, sous-locations et changements de contrôle entre les parties concernées.
- Effets juridiques
Chaque type de transfert entraîne des effets juridiques distincts :
- Qui est le locataire?
- Qui dirige l’entreprise?
- Qui paye le loyer?
- Qui est responsable aux termes du bail?
- Comment les droits du locateur et les obligations du locataire sont-ils affectés par le transfert?
2. Comprendre son bail
- Le bail prévoit-il des dispositions relatives au transfert?
- Y a-t-il des restrictions? Si oui, lesquelles?
- Le consentement du locateur est-il requis?
- Conditions préalables à remplir par le locataire
- Exemples : Aucun manquement en ce qui a trait à l’occupation et à l’exploitation de la totalité des locaux.
- Documents et renseignements à fournir par le locataire
- Exemples : Solidité financière et solvabilité, références professionnelles
- S’agit-il d’un transfert autorisé sans consentement, mais sous réserve d’un avis préalable?
- S’agit-il d’un droit propre au locataire cédant?
- Si aucune restriction ne s’applique, le transfert sera-t-il consigné à des fins de tenue de dossiers?
- Délai – Le locateur dispose-t-il d’un délai pour répondre?
Autres clauses du bail à considérer :
- Droits de résiliation ou de reprise
- Le locateur a-t-il le droit de résilier le bail et de reprendre possession des lieux plutôt que de consentir ou non à la cession/sous-location?
- Frais du locateur
- Le locataire doit-il payer des frais au locateur avant que celui-ci examine la demande, et ces frais sont-ils remboursables?
- Est-ce au locataire de payer les frais juridiques liés à la préparation des documents du locateur?
- Maintien de la responsabilité du locataire cédant
- Le locataire cédant et tout garant demeurent-ils responsables après le transfert?
- Droits du locataire
- Le locataire cédant a-t-il des droits qui ne peuvent pas être transférés?
3. Diligence raisonnable ciblée
Disposer d’outils permettant d’évaluer les cessionnaires proposés à partir des critères suivants :
- solidité financière et solvabilité;
- expérience professionnelle;
- références;
- compatibilité avec les autres locataires, les clauses sur l’usage exclusif et la stratégie locative.
Ces mesures visent à évaluer le risque, à protéger les actifs du locateur et à déterminer les répercussions sur les locataires actuels, la composition souhaitée de locataires et la gestion de l’immeuble.
4. Assurez-vous de consigner le transfert par un consentement ou une attestation
Préparer des gabarits de réponse du locateur pour chaque type de transfert.
- Autorisation officielle du locateur
- Même si la cession est effectuée sans consentement, le locateur doit quand même consigner la transaction, à des fins administratives.
Ce document vise notamment à :
- décrire le type de transfert accepté par le locateur;
- corriger toute erreur au moyen d’une modification du bail;
- confirmer que le locataire cédant demeure responsable;
- préciser les droits du locataire qui subsistent;
- mettre à jour les coordonnées des parties pour l’envoi des avis.
Une documentation adéquate réduit les risques de litiges et permet au locateur de garder une trace fiable du transfert.
Dernières réflexions
Les demandes de cession de bail ou de sous-location sont courantes, mais elles peuvent entraîner des problèmes commerciaux et juridiques si elles ne sont pas gérées correctement. BLG Impulsion Location accompagne depuis plusieurs années locateurs et locataires dans les démarches de cession de bail. Pour obtenir des conseils sur l’examen ou la mise à jour des dispositions relatives à la cession de bail, ou pour de l’aide dans la gestion d’une demande de cession en cours, veuillez communiquer avec BLG Impulsion Location à l’adresse suivante [email protected].
Merci à Elaine Jair, ex-collaboratrice de BLG Impulsion Location.
