L’année 2025 a vu les collèges et les universités de l’Ontario pâtir de pressions financières importantes, en raison d’un ensemble de facteurs, notamment les restrictions fédérales imposées aux admissions d’étudiants étrangers, le gel des droits de scolarité pour les étudiants canadiens et la hausse des coûts. De nombreuses universités ont dû supprimer des programmes et licencier des employés. Pour atténuer le problème, les universités de l’Ontario pourraient envisager des occasions de production de recettes tirées de leurs biens immobiliers, comme la vente ou la location.
Points à considérer
Généralement, les universités ontariennes détiennent leurs biens immobiliers en nom propre (ils ne sont pas détenus par un ministère provincial ni considérés comme des terres publiques). Toutefois, la situation de chaque université étant unique, il est prudent d’effectuer une recherche de titres afin de vérifier les droits de propriété.
En qualité de sociétés d’État, les universités ontariennes bénéficient de certains avantages, dont des exemptions à l’égard de certaines obligations imposées par les municipalités aux propriétaires fonciers ordinaires, notamment :
- Exemption des taxes foncières;
- Exemption des droits d’aménagement;
- Possibilité de lotir des terrains sans être tenu de se conformer à l’article 50 de la Loi sur l’aménagement du territoire.
Toutefois, plusieurs obligations prévues par la loi s’appliquent aux biens immobiliers détenus par les universités ontariennes. Le présent bulletin en présente deux : 1) les exigences relatives à l’aliénation de biens-fonds acquis grâce au soutien provincial, 2) les restrictions relatives au grèvement des biens immobiliers des universités.
Le mécanisme d’aliénation des biens-fonds des universités
Aux fins d’aliénation de biens immobiliers, les universités ontariennes sont tenues de suivre le mécanisme d’aliénation des terres décrit par Infrastructure Ontario, un organisme public régi par la Loi de 2011 sur la Société ontarienne des infrastructures et de l’immobilier. Ce mécanisme prévoit qu’une université souhaitant aliéner un bien-fonds initialement acquis auprès de la province ou grâce au soutien provincial doit : i) produire des preuves indépendantes d’une vente à « juste valeur » ou, si le bien-fonds est cédé à un prix inférieur au marché ou à tout autre prix non conforme à la Politique de capitalisation des immobilisations corporelles, établir une analyse de rentabilité et obtenir l’approbation du Conseil du Trésor ou du Conseil de gestion du gouvernement, et ii) obtenir l’approbation par décret du gouvernement de l’Ontario.
En outre, le paragraphe 4(1) de la Loi de 2002 sur les collèges d’arts appliqués et de technologie de l’Ontario habilite le ministre des Collèges et Universités, de l’Excellence en recherche et de la Sécurité à établir des directives exécutoires. La directive exécutoire de 2003, intitulée Produits de la vente ou du grèvement des biens immobiliers collégiaux, impose un certain nombre de restrictions à l’utilisation du produit d’une aliénation. Est notamment exigée l’autorisation écrite du ministre si l’université souhaite affecter le produit de la vente ou de la location d’un bien immobilier à des projets d’immobilisations précis.
En résumé, une université qui souhaite aliéner un bien immobilier acquis auprès de la province ou grâce au soutien provincial doit généralement obtenir :
- Des preuves indépendantes d’une vente à « juste valeur »;
- Une décision officielle du conseil d’administration de l’université;
- L’approbation par décret du gouvernement de l’Ontario;
- L’approbation du ministre pour utiliser le produit de la vente.
De surcroît, un texte non contraignant de 2003, portant sur l’acquisition et l’aliénation des biens immobiliers des universités, vise à « aider les conseils des collèges en leur proposant des pratiques exemplaires qu’ils pourront trouver utiles lors de l’achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers ». Il recommande de tenir compte des risques et responsabilités juridiques ainsi que des besoins à long terme de l’établissement avant toute vente, location ou acquisition d’un bien immobilier.
De plus amples renseignements factuels sont nécessaires pour déterminer si les exigences en matière d’aliénation mentionnées ci-dessus s’appliquent à un bail ou tout autre octroi de droit réel. Ainsi, un bail à long terme consenti par l’université à un tiers, surtout si le bail n’est pas conclu à des fins éducatives, sera vraisemblablement considéré comme une aliénation. En revanche, le bail à court terme d’un espace accessoire aux activités éducatives de l’université (p. ex. un local pour un fournisseur de services alimentaires dans l’aire de restauration d’un bâtiment) ne sera très probablement pas considéré comme une aliénation.
Les restrictions relatives au grèvement des biens immobiliers des universités
Des restrictions s’imposent aux universités ontariennes qui souhaitent grever un bien immobilier. Elles découlent de la directive exécutoire de 2003 intitulée Opérations bancaires, investissements et emprunts, qui établit les exigences applicables aux opérations bancaires, aux investissements et aux emprunts pour toutes les universités de l’Ontario. Il importe de souligner, comme le prévoit ce texte, que les « collèges sont uniquement responsables des obligations financières créées au moyen de l’obtention d’un prêt, d’une hypothèque ou de quelque autre dette ou de la conclusion d’une convention de placement ou d’une entente financière », et que tout contrat de prêt bancaire doit expressément prévoir que les droits et recours envers l’emprunteur ou toute autre contrepartie sont limités au collège.
La directive exécutoire Opérations bancaires, investissements et emprunts a été modifiée en 2009 afin de préciser que tout collège qui contracte une obligation financière nécessitant l’approbation prévue à l’article 28 de la Loi sur la gestion des finances publiques doit se conformer à la Procédure opérationnelle de 2009. Celle-ci précise les restrictions et conditions particulières qui s’appliquent aux opérations bancaires, aux investissements et aux emprunts des collèges. Elle définit également la procédure de demande d’approbation, à l’article 28 et la procédure de demande de financement à long terme auprès de l’Office ontarien de financement. Est également prévue la communication de renseignements précis au ministre, au moins 90 jours avant la date à laquelle son approbation est requise.
En résumé, une université souhaitant grever les biens immobiliers acquis grâce au soutien provincial devra probablement obtenir :
- L’approbation écrite du ministre au moins 90 jours à l’avance
- Des preuves indépendantes d’un grèvement à « juste valeur »
- Une décision officielle du conseil d’administration de l’université
- L’approbation par décret du gouvernement de l’Ontario;
- L’approbation du ministre pour utiliser le produit du grèvement.
En ce qui concerne les prêts hypothécaires, une exigence supplémentaire est énoncée dans l’article 28 de la Loi sur l’administration financière. Sauf exemption accordée en vertu du pouvoir discrétionnaire du ministre, l’approbation écrite de ce dernier est requise pour conclure une telle opération. Une opération conclue en violation de l’article 28 n’est ni contraignante ni exécutoire envers tout ministère ou organisme public, sauf si le ministre déclare par écrit que la Loi ne s’applique pas dans ce cas. Il peut assortir cette déclaration de conditions supplémentaires.
Conclusion
Les universités ontariennes désireuses de soulager leurs difficultés financières en mettant à profit leurs biens immobiliers disposent de plusieurs solutions, qui sont toutefois assujetties à certaines exigences dont il faut tenir compte en amont.
BLG peut vous conseiller quant aux options d’aliénation de biens immobiliers et vous aider à préparer l’avenir de façon stratégique.
