Modification des règles sur le dépôt d’un dossier de l’état d’un site

Le 23 octobre 2025, le ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs (MEPP) a publié une décision fort attendue confirmant les modifications apportées au Règlement de l’Ontario 153/04 (le règlement sur les DES), pris en application de la Loi sur la protection de l’environnement, LRO 1990, c. E19 (LPE). Ces modifications :

1. interdisent le dépôt d’un dossier de l’état du site (DES) dans certaines circonstances à faible risque;
2. élargissent la dispense des exigences de dépôt de DES prévue pour le passage d’un bâtiment à un usage mixte. 

L’objectif est d’éliminer des obstacles au réaménagement de friches industrielles et d’immeubles commerciaux et de favoriser l’usage résidentiel, le tout pour accélérer la construction de logements, de routes et d’autres infrastructures essentielles en atténuant le fardeau réglementaire grâce à une approche simplifiée conforme à la Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à construire plus rapidement. Les modifications sont entrées en vigueur dès leur dépôt, le 23 octobre 2025 (vous pouvez les consulter ici, en anglais seulement) et sont visées par une période de transition, énoncée ci-après. Elles ajoutent un nouvel article (art. 11.1) au règlement sur les DES et modifient les dispenses prévues au paragraphe 15(1).

Ce que vous devez savoir

• Les propriétaires ne peuvent plus présenter pour dépôt un DES basé uniquement sur une évaluation environnementale de site de phase I, sauf si la LPE et le règlement sur les DES l’exigent, sous réserve des exceptions énoncées ci-après. 
• L’exception prévue au paragraphe 15(1) relativement aux changements d’usage qui dénotent un passage à un usage mixte n’est plus limitée aux immeubles à six étages.
• L’enveloppe du bâtiment comprend maintenant les ouvrages externes dans certaines circonstances.
• Les parties à l’achat et à la vente d’immeubles ne pourront plus exiger le dépôt d’un DES basé uniquement sur une évaluation environnementale de site de phase I, sauf si la LPE et le règlement sur les DES l’exigent, sous réserve des exceptions ci-dessus.
• Il en va de même pour les institutions financières qui avaient l’habitude d’exiger le dépôt d’un DES par un candidat emprunteur, et pour certaines autorités municipales qui l’exigeaient dans le cadre des procédures d’approbation de permis d’aménagement et de construction.

1. Interdiction du dépôt d’un DES dans certaines circonstances

Il est maintenant interdit de déposer un DES qui n’est pas autrement exigé par la LPE ou par le règlement sur les DES et qui a été préparé à la lumière d’une évaluation environnementale de site de phase I seulement. Il y a toutefois quelques exceptions, prévues aux nouveaux paragraphes 11.1(2) et 11.1(3) du règlement sur les DES :

• Le paragraphe 11.1(2) prévoit que l’interdiction ne s’applique pas au propriétaire qui présente le DES pour dépôt volontairement, et non pour se plier à une exigence que lui a imposée une autre personne ou un autre organisme.
• Le paragraphe 11.1(3) prévoit que l’interdiction ne s’applique pas au propriétaire qui présente le DES pour dépôt afin de se plier à une exigence que lui a imposée une autre personne ou un autre organisme avant l’entrée en vigueur de l’article, le 23 octobre 2025.

Le nouveau paragraphe 11.1(4) précise qu’une exigence imposée par « une autre personne ou un autre organisme » (another person or body) est une exigence imposée par un organisme public dans un instrument juridique qui émane de lui ou une exigence découlant d’une entente que le propriétaire a conclue avec cette personne ou cet organisme. À la lecture des modifications proposées et des commentaires recueillis durant la consultation, on peut conclure que « autre personne » comprend l’acheteur ou le vendeur qui impose une exigence à son cocontractant, et que « autre organisme » comprend les autorités municipales qui exigent le dépôt d’un DES qui n’est par ailleurs pas requis par la LPE, de même que les institutions financières qui l’exigent comme condition préalable à l’obtention d’un prêt pour un bien immobilier.

Pour que l’exception s’applique, le propriétaire doit soumettre une déclaration écrite au MEPP indiquant qu’il présente le DES pour dépôt volontairement, ou qu’il le fait conformément à une exigence imposée par une autre personne ou un autre organisme avant l’entrée en vigueur des modifications, selon le cas. À noter que l’exception prévue au paragraphe 11.1(3) ne pourra plus être invoquée après le 23 octobre 2026, conformément à la période de transition d’un an. 

2. Élargissement de la dispense des exigences de dépôt de DES pour les bâtiments commerciaux et communautaires existants

Les modifications révoquent et remplacent les sous-alinéas 2 iv. et 2 v. du paragraphe 15(1) du règlement sur les DES afin d’élargir les dispenses existantes en éliminant la limite de six étages pour les DES impliquant le passage d’un usage commercial et communautaire à un usage mixte comprenant une utilisation résidentielle ou autrement sensible. Elles modifient également les restrictions concernant l’enveloppe du bâtiment et les ajouts aux portions extérieures. Les ajouts aux portions extérieures du bâtiment sont maintenant permis pour les étages au-dessus du rez-de-chaussée, et les ajouts au rez-de-chaussée et les structures extérieures sont permis s’ils sont faits uniquement dans le but de répondre aux normes de sécurité incendie et d’accessibilité.

Incidences et prochaines étapes

En lien avec l’interdiction des DES dans les circonstances à faible risque, le gouvernement de l’Ontario a publié un document d’orientation sur les solutions de rechange aux DES non obligatoires que vous pouvez consulter ici (en anglais seulement). Comme nous l’avons mentionné, ces modifications sont déjà en vigueur, mais une période de transition d’un an est prévue, durant laquelle la présentation de DES pour dépôt est permise si elle découle d’une exigence imposée par une autre personne ou un autre organisme avant l’entrée en vigueur du règlement sur les DES.

Les modifications ont des incidences directes dans les secteurs privé et public. Notamment, les promoteurs et les institutions financières ne peuvent plus exiger, dans les ententes concernant des immeubles, le dépôt d’un DES qui n’est pas requis par la LPE et le règlement sur les DES. De la même façon, les autorités municipales ne peuvent pas exiger des demandeurs d’approbations ou de permis d’aménagement qu’ils obtiennent un DES, sauf si la LPE et le règlement sur les DES l’exigent.

BLG peut vous aider

BLG peut aider les clients du public et du privé à s’ajuster aux modifications. Nous épaulons souvent nos clients dans l’identification des risques environnementaux associés aux terrains contaminés et leur proposons des solutions pratiques qui servent leurs intérêts. Si vous avez des questions concernant l’incidence que les modifications au règlement sur les DES pourraient avoir sur vos plans d’affaires, n’hésitez pas à contacter l’une des personnes ci-dessous.