L’exécution en nature demeure l’un des recours judiciaires les plus contestés en Colombie-Britannique dans la sphère immobilière. Dans l’affaire Culos Development (1996) Inc. v. Baytalan, 2025 BCCA 265 (« Culos »), la Cour d’appel de la Colombie-Britannique clarifie comment définir l’unicité d’un bien et déterminer si les dommages-intérêts sont insuffisants. Nous analysons ici cette décision, qui pourrait rendre envisageable l’octroi de l’exécution en nature dans de futurs litiges immobiliers dans la province.
Ce que vous devez savoir au sujet de l’exécution en nature en Colombie-Britannique
La Cour suprême du Canada a jugé par le passé que cette demande ne devait pas être accordée par défaut. Dans l’affaire Semelhago c. Paramadevan, [1996] 2 RCS 415, elle a déterminé que, pour que ce recours soit approprié, le bien en cause devait avoir un caractère unique le rendant difficile à remplacer. Ensuite, dans la cause Southcott Estates Inc. c. Toronto Catholic District School Board, 2012 CSC 51, elle a établi qu’il n’existait pas de présomption en faveur du caractère unique d’un bien immobilier dans la common law.
Les tribunaux de la Colombie-Britannique ont eux aussi considéré l’exécution en nature comme un recours exceptionnel, en particulier lorsqu’il était question d’une propriété achetée à des fins d’investissement ou d’aménagement. Ils ont alors privilégié l’octroi de dommages pécuniaires, estimant que la plupart des biens commerciaux sont remplaçables. La Cour suprême de la Colombie-Britannique a par exemple jugé dans son analyse de l’affaire Earthworks 2000 Design Group Inc. v. Spectacular Investments (Canada) Inc., 2005 BCSC 22 qu’une propriété ne pouvait être considérée comme « unique » simplement parce qu’elle revêtait une valeur particulière pour l’acheteur. Même si ce dernier pouvait démontrer que la propriété présentait certaines caractéristiques uniques, il devait tout de même établir que les dommages‑intérêts constituaient une réparation inadéquate avant que l’exécution en nature ne puisse être envisagée. Cette approche repose sur le principe de fongibilité du marché et sur le désir de prévisibilité des transactions commerciales.
La décision Culos marque donc un tournant en déterminant que l’exécution en nature peut être justifiée, même dans le cas d’un bien acheté à des fins d’investissement ou d’aménagement.
Contexte du litige
Dans l’affaire Culos, le demandeur souhaitait faire l’acquisition d’un terrain à Kelowna en vue de construire des logements sociaux sans but lucratif dans le cadre d’une option d’achat. Le vendeur a refusé de conclure la vente, contestant la validité de l’option d’achat. Le juge de première instance a établi l’existence d’un contrat obligatoire, mais n’a pas ordonné l’exécution en nature, ce qui a limité la réparation à l’octroi de dommages-intérêts fondés sur la confiance. La Cour d’appel a infirmé cette décision, relevant les caractéristiques uniques de la propriété et les travaux de planification, de rezonage et de préaménagement s’y rapportant entrepris par l’acheteur.
Analyse
La Cour d’appel a confirmé que le caractère adéquat des dommages-intérêts doit être évalué à la lumière des caractéristiques du bien immobilier et de l’usage que l’acheteur compte en faire, ajoutant que de nombreux facteurs sont à prendre en compte pour établir le bien-fondé d’une ordonnance d’exécution en nature – tout particulièrement l’unicité du bien.
Une propriété peut être dite « unique » même sans être fondamentalement irremplaçable, pourvu que ses caractéristiques la rendent particulièrement adaptée à l’usage souhaité tout en ne pouvant pas raisonnablement être reproduites ailleurs. Dans l’affaire Culos, le fait que l’acheteur avait effectué une quantité appréciable de travail en lien avec le site – planification, contrôles diligents, préaménagement, rezonage – a permis de conclure que le bien immobilier ne pouvait pas être simplement remplacé par un autre. La Cour d’appel a donc conclu que des dommages pécuniaires ne permettraient pas d’indemniser adéquatement l’acheteur et que l’exécution en nature constituait la réparation appropriée.
Points à retenir
- La décision Culos confirme qu’il est possible de demander l’octroi d’une exécution en nature dans un litige immobilier en Colombie-Britannique, même dans le cas d’une propriété achetée à des fins d’investissement.
- Les tribunaux ne s’arrêteront plus à la nature commerciale de la transaction et considéreront les faits à l’appui de la cause.
- L’unicité est un point primordial.
- L’exécution en nature peut être accordée même dans le cas d’une propriété achetée uniquement à des fins d’investissement ou d’aménagement, pourvu que les caractéristiques de ladite propriété la rendent particulièrement adaptée à l’usage souhaité tout en ne pouvant pas raisonnablement être reproduites ailleurs.
Si vous avez des questions au sujet de l’exécution en nature ou d’autres recours liés à une rupture de contrat en immobilier en Colombie-Britannique, n’hésitez pas à contacter l’une des personnes-ressources ci-dessous.
