Près de quatre ans après l’adoption de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »), laquelle doit échoir bientôt, le gouvernement fédéral examine différentes façons d’assouplir ses restrictions. Si le gouvernement Carney a maintenu la décision de l’administration précédente de prolonger l’interdiction jusqu’à la fin de 2026, il a également annoncé son intention de rouvrir le marché aux investissements étrangers dans certaines circonstances.
Points à retenir
- L’interdiction pour les étrangers d’acheter une propriété résidentielle au Canada échoit en 2027, et le gouvernement Carney souhaite adopter une nouvelle approche plutôt que prolonger les mesures actuelles.
- Les effets mesurables de Loi sont limités : les étrangers ne représentaient que 1,1 % des acheteurs de résidences en Colombie-Britannique en 2021, et les prix moyens de l’immobilier au Canada ont tout de même bondi de plus de 20 % pendant la période de restriction.
- Le système d’exemption à paliers de l’Australie, qui permet aux étrangers d’investir dans des constructions neuves, des projets de réaménagement d’envergure et des terrains vacants, fait partie des cadres dont le Canada pourrait s’inspirer pour sa stratégie d’après 2027.
- L’État prévoit déjà, en vertu de la Loi, des exonérations permanentes pour les terrains vacants et certains achats liés à des projets de réaménagement, ainsi que pour des sociétés sous contrôle étranger qui sont cotées en bourse et constituées au Canada.
- Les investisseurs et les promoteurs immobiliers devraient suivre de près l’évolution de la législation à l’approche de l’échéance de 2027, notamment l’ajout de dérogations liées à l’offre qui permettraient de rouvrir certains segments du marché résidentiel aux capitaux étrangers.
Crise du logement au Canada : L’interdiction a-t-elle permis de calmer le jeu?
La Loi, qui empêche de manière générale les ressortissants étrangers et les entreprises non canadiennes d’acquérir des actifs résidentiels au Canada, fait partie des mesures mises en place pour remédier à la grave pénurie de logements que connaît le pays.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoit que les mises en chantier devront pratiquement doubler – et atteindre de 380 000 à 430 000 unités par année jusqu’en 2035 – pour répondre à la demande projetée. Le gouvernement a donc cherché à limiter le nombre d’acquéreurs étrangers, estimant qu’ils tiraient les prix vers le haut et écartaient ainsi des acteurs canadiens du marché. Cependant, les experts se demandent encore si le fait d’exclure les acheteurs internationaux peut véritablement faire augmenter l’offre de logements ou améliorer l’accessibilité.
En 2021, l’année précédant l’annonce de l’interdiction, les achats étrangers ne représentaient que 1,1 % des transactions immobilières résidentielles en Colombie-Britannique (une baisse de 3 % par rapport à 2017). Depuis, les prix moyens de l’immobilier au Canada ont malgré tout grimpé de plus de 20 %.
Peu après l’adoption de la Loi, l’État a assoupli ses restrictions afin d’autoriser les non-Canadiens à acheter des terrains vacants et des biens immobiliers résidentiels destinés à être réaménagés, reconnaissant ainsi le rôle que jouent les sociétés sous contrôle étranger dans l’élargissement de l’offre de logements et l’abordabilité.
Nouvelle approche réaliste du fédéral
Depuis son arrivée au pouvoir, l’administration Carney se montre pragmatique en matière d’investissements étrangers. Le ministre du Logement, Gregor Robertson, a indiqué que l’État voyait désormais les capitaux étrangers comme un moyen de combler les lacunes du marché immobilier canadien1; pour sa part, le gouvernement fédéral a fait savoir qu’il envisageait une réforme fiscale pour attirer les grands investisseurs internationaux2.
Le décalage entre la visée et l’effet de l’interdiction permet d’expliquer cette volte-face. La Loi vise principalement les résidences unifamiliales à vocation spéculative, plutôt que les grands multiplex ou les projets commerciaux d’envergure. Comme les étrangers ne représentent qu’une faible proportion des acheteurs des propriétés concernées, leur exclusion n’a guère contribué à remédier aux problèmes les plus criants du marché. L’évolution des prix pendant la période de restriction a été davantage influencée par les tendances macroéconomiques générales que par la mise sur pause des achats étrangers. En conséquence, on envisage de plus en plus de remplacer l’interdiction tous azimuts par des dérogations ciblées liées à l’offre qui permettraient de canaliser les capitaux étrangers vers la construction d’habitations, les réaménagements d’envergure et la réalisation de projets sur des terrains vacants.
Comparaison des cadres de restriction australien et canadien
L’Australie est confrontée à une pénurie de logements similaire à celle du Canada et prévoit construire 1,2 million de nouvelles résidences entre 2025 et 2029. Les achats de résidences existantes par des intérêts étrangers y représentaient 32,9 % du total des transactions en 2023.
Le pays a donc promulgué sa propre interdiction le 1er avril 2025 pour limiter l’accès des étrangers au marché immobilier résidentiel. Toutefois, le cadre australien prévoit certaines exceptions, notamment :
- les investissements permettant d’accroître le parc de logements de plus de 20 unités;
- les acquisitions réalisées en vue d’un réaménagement qui augmentera l’offre commerciale d’habitations (villages de retraités, ressources d’hébergement, résidences universitaires, etc.);
- les achats de constructions neuves;
- les acquisitions de terrains vacants.
La plupart des dérogations accordées aux ressortissants étrangers en Australie sont soumises à l’approbation d’une commission d’examen et assorties de conditions strictes.
Alors que l’interdiction devait initialement prendre fin le 31 mars 2027, le gouvernement australien l’a récemment prolongée jusqu’au 30 juin 2029; on peut donc en conclure qu’il considère ces restrictions comme une réponse pérenne aux problèmes de logement, bien qu’il continue à permettre les investissements dans la construction neuve et le réaménagement.
Le ministre Robertson a affirmé que le Canada pourrait adopter un cadre semblable à celui de l’Australie après l’expiration de sa Loi en 2027, et précisé qu’il était probable que la mise en chantier de résidences et de logements locatifs haut de gamme fasse partie des exceptions en faveur des investisseurs étrangers. Quelle que soit la structure retenue, le Canada semble plus enclin à adopter une approche nuancée qu’à maintenir une interdiction élargie.
Exemptions en vigueur au Canada
Contrairement au régime australien, où toute transaction faisant l’objet d’une dérogation doit généralement être approuvée par une commission d’examen, la Loi canadienne permet que des achats autrement interdits soient réalisés par certaines catégories d’acquéreurs, sans que des autorisations au cas par cas soient octroyées.
En outre, la Loi ne s’applique qu’aux biens immobiliers situés dans des régions métropolitaines de recensement ou des agglomérations de recensement, et exclut certaines propriétés en milieu rural ainsi que des biens meubles se trouvant sur des terrains loués. Sa définition du terme « immeuble résidentiel » n’englobe généralement pas les grands bâtiments d’habitation non divisés en copropriétés ni les projets d’aménagement.
En réponse aux commentaires formulés par le secteur, le gouvernement fédéral a modifié sa Loi en 2023 pour y soustraire les terrains vacants et certains achats liés à des projets de réaménagement, de même que pour instaurer une exception pour les sociétés sous contrôle étranger qui sont cotées en bourse au Canada et constituées en vertu de la législation fédérale ou d’un régime provincial. Dans leur ensemble, ces changements visaient à faciliter l’injection de capitaux étrangers dans des projets de réaménagement susceptibles d’aider le gouvernement à atteindre ses objectifs en matière de logements.
La principale différence entre les régimes canadien et australien actuels porte sur les constructions neuves; l’Australie permet expressément l’achat de certaines d’entre elles, contrairement au Canada, qui limite ses dérogations aux terrains vacants, aux projets de réaménagement et à certaines catégories d’acquéreurs.
Éléments à surveiller à l’approche de la levée de l’interdiction en 2027
Le gouvernement n’a pas encore annoncé sa décision concernant l’avenir de la Loi. Cependant, vu les exceptions déjà admises et les récentes déclarations gouvernementales, les investisseurs étrangers doivent s’attendre à une refonte du cadre réglementaire, laquelle tiendra compte du type de bien immobilier et des visées d’un projet d’aménagement, plutôt qu’à une réouverture complète du marché. Nous continuerons de suivre de près l’évolution de la situation et mettrons cet article à jour en conséquence.
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