Les clauses sur les recours peuvent limiter la réclamation de loyer suivant une résiliation de bail

Plus de 50 ans après l’affaire Highway Properties Ltd. c. Kelly, Douglas and Co. Ltd., qui a établi le cadre moderne régissant les recours des propriétaires commerciaux, les tribunaux canadiens en réexaminent la portée dans les litiges actuels entourant les baux.

En mars, dans l’affaire Highbury Narrows Ltd. v. LAF Canada Company, la Cour d’appel de l’Ontario a examiné si le bail d’un propriétaire commercial contenait certaines clauses limitant la capacité de celui-ci à recouvrer les loyers après la résiliation. Elle a déterminé que oui. Le contrat de location offrait au propriétaire deux options distinctes en cas de manquement du locataire : résilier le bail ou le maintenir en vigueur et percevoir le loyer lorsqu’il devenait exigible. La Cour a estimé qu’en fonction de la formulation précise du texte, la créance relative aux loyers futurs ne pouvait plus être exigée après la résiliation du bail par le propriétaire.

Ce que vous devez savoir

• Il s’agit avant tout d’une affaire de recours. Cette décision ne signifie pas qu’il n’est plus possible de réclamer le paiement de loyers futurs. Elle confirme plutôt que la détermination des recours commence par l’analyse des clauses effectives du bail convenues par les parties.
• Le choix est déterminant. Le contrat de location offrait au propriétaire deux options en cas de manquement du locataire : résilier le bail ou le maintenir en vigueur et percevoir le loyer lorsqu’il devenait exigible. Le propriétaire ayant engagé une procédure de résiliation, la Cour a estimé que la deuxième option n’était plus envisageable.
• Une formulation générale faisant référence à « la loi et à l’équité » n’est pas forcément suffisante. La Cour a rejeté l’argument selon lequel une clause de réserve générale portant sur d’autres recours disponibles en vertu de la loi ou de l’équité préservait le droit de réclamer les loyers futurs, alors que la formulation plus précise du bail indiquait le contraire.
• Les propriétaires doivent tenir compte de leurs stratégies commerciales lorsqu’ils prennent des mesures relatives à un défaut de paiement. L’objectif principal des propriétaires est-il la reprise de possession des lieux ou le recouvrement des loyers jusqu’à l’échéance du bail?

Contexte

Highbury Narrows Ltd., le propriétaire, a intenté une action contre LAF Canada Company, le locataire, et LA Fitness International, LLC, en tant que garant, pour non-paiement du loyer prévu par le contrat de location. Après avoir résilié le bail, le propriétaire a cherché à faire valoir d’autres recours, notamment pour obtenir le paiement des arriérés, du loyer dû pour la durée restante du contrat, des frais de désinstallation d’une piscine et des coûts d’entretien postérieurs à la résiliation.

Faits saillants

• Le locataire s’est trouvé en défaut de paiement du loyer prévu par son bail commercial. À la suite de ce manquement, le propriétaire a résilié le bail et a réclamé le paiement des arriérés et du loyer dû pour la durée restante du contrat, ainsi que le remboursement des frais de désinstallation d’une piscine, d’entretien général et d’affichage.
• L’article 19.2 du bail prévoyait qu’en cas de manquement, le propriétaire avait le choix entre : a) résilier le bail et mettre fin aux droits du locataire; b) maintenir le bail en vigueur et recouvrer le loyer et les autres charges à mesure qu’ils devenaient exigibles. L’article 19.3 précisait que si le propriétaire ne choisissait pas de résilier le bail, il pouvait percevoir le loyer aux dates d’exigibilité ou relouer les locaux sans mettre fin au bail.

Le juge saisi de la requête a interprété ces dispositions comme limitant le propriétaire au loyer et aux frais dus au moment de la résiliation, majorés d’une pénalité forfaitaire, et non au loyer futur. La Cour d’appel a confirmé cette interprétation.

La décision en bref

La Cour a interprété le bail comme établissant une distinction délibérée entre les recours en cas de résiliation et ceux en cas de maintien. Si le propriétaire mettait fin au bail, le remboursement était limité aux montants expressément prévus par les dispositions du contrat dans cette situation. Si le propriétaire maintenait le bail en vigueur, il pouvait continuer à percevoir le loyer. Selon cette interprétation, le contrat de location ne préservait pas le droit de réclamer les loyers futurs après sa résiliation, malgré sa référence générale aux autres voies de recours prévues par la loi ou en équité. La Cour a précisé que cette formulation générale n’était pas dénuée de sens : elle pouvait tout de même englober d’autres recours, tels que les mesures injonctives ou la saisie-gagerie, sans toutefois reconnaître le droit de réclamer les loyers futurs.

La Cour a également confirmé que l’affaire Highway Properties ne conférait pas un droit automatique aux loyers futurs dans tous les litiges relatifs aux baux commerciaux. Il a été établi qu’une telle demande peut tout de même être recevable, selon les modalités spécifiques du contrat de location. 

Pourquoi est-ce important maintenant?

Les propriétaires commerciaux, les locataires et leurs conseillers devraient garder à l’esprit l’affaire Highbury lorsqu’ils évaluent les solutions possibles en cas de défaut de paiement. Cette décision confirme que les tribunaux examineront attentivement les moyens de réparation prévus dans les baux et exigeront des parties qu’elles respectent ce qui a été négocié et convenu entre elles.

Cette mise à jour arrive également à un moment où les recours en matière de baux commerciaux font l’objet d’un examen judiciaire approfondi. Le 18 février 2026, la Cour suprême du Canada a entendu l’affaire Aphria Inc. c. La Compagnie d’Assurance du Canada sur la Vie, et al. et a réservé son jugement sur le devoir ou non d’un propriétaire commercial qui refuse d’accepter une répudiation et qui maintient le bail en vigueur d’atténuer ses pertes. Nous avons déjà analysé la décision de la Cour d’appel rendue en juillet 2025. La décision de la Cour suprême est attendue à l’automne 2026. Ensemble, Highbury et Aphria soulignent que le choix des recours, la rédaction des baux et la stratégie à adopter en cas de manquement restent des enjeux essentiels dans les litiges entourant les baux commerciaux.

Conseil à retenir

L’affaire Highbury nous rappelle qu’il est important, sur le plan stratégique, d’examiner attentivement son bail lorsqu’on envisage des recours à la suite de manquements des locataires.