Le paiement rapide des projets de construction arrive en Colombie-Britannique.
Le 27 novembre 2025, la Construction Prompt Payment Act (la « CPPA » ou la « Loi ») a reçu la sanction royale. Elle introduira un système de paiement rapide à l’échelle de la Colombie-Britannique et modifiera la Builders Lien Act (la « BLA ») de plusieurs façons. La CPPA, ainsi que les changements connexes apportés à la BLA et à la Strata Property Act (la « SPA »), entreront en vigueur à une date fixée par règlement.
La CPPA vise à améliorer le flux de trésorerie des projets de construction. Elle instaurera des délais de paiement à respecter, des exigences strictes en matière d’avis et un processus rapide pour régler à l’amiable les différends afférents : les maîtres d’ouvrage auront 28 jours pour payer une facture en règle suivant sa réception, et leurs entrepreneurs devront payer leurs sous-traitants dans les 7 jours subséquents. Les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la CPPA devront respecter les dispositions de cette dernière.
On s’attend à ce que la réglementation fournisse des directives supplémentaires pour faciliter la transition, à l’instar de ce qui a été observé dans les autres provinces où s’applique l’obligation de paiement rapide.
Fonctionnement du paiement rapide dans les projets de construction en Colombie-Britannique
1. Délais de paiement rapides pour les maîtres d’ouvrage, les entrepreneurs et les sous-traitants
Les paiements suivent la chaîne contractuelle. En règle générale, le maître d’ouvrage paie l’entrepreneur, l’entrepreneur paie ses sous-traitants, les sous-traitants paient leurs propres sous-sous-traitants et fournisseurs, et ainsi de suite.
Un retard de paiement ou un litige peut facilement perturber, voire interrompre, le flux de trésorerie, entraîner des arrêts de travail et exercer une pression financière sur tous les maillons de la chaîne contractuelle. C’est pourquoi la CPPA fixe des délais stricts que les maîtres d’ouvrage, les entrepreneurs et les sous-traitants doivent respecter.
Elle stipule entre autres que les maîtres d’ouvrage doivent payer les entrepreneurs dans les 28 jours suivant la réception d’une facture en règle. Les entrepreneurs et les sous-traitants doivent payer leurs sous-traitants et sous-sous-traitants respectifs dans les 7 jours suivant le versement du paiement, ou dans le délai déterminé par leur position dans la chaîne contractuelle (par tranches de 7 jours). Si l’entrepreneur ne reçoit qu’un paiement partiel de la part du maître d’ouvrage, il doit tout de même verser à ses sous-traitants un montant calculé au prorata dans un délai de 7 jours, en fonction du travail qu’ils ont effectué ou des matériaux qu’ils ont fournis.
2. Qu’est-ce qu’une facture en règle aux termes de la CPPA?
La Loi définit comme suit les exigences minimales auxquelles doit satisfaire une facture pour être en règle :
- Il doit exister une facture écrite ou un autre type de demande de paiement pour les travaux effectués ou les matériaux fournis dans le cadre d’une amélioration prévue par un contrat.
- Cette facture ou cette demande doit être remise au maître d’ouvrage au moins une fois par mois, à moins que le contrat ne prévoie d’autres modalités, par exemple l’envoi d’une facture en règle à chaque étape importante du projet.
- La facture ou la demande doit contenir :
- le nom et l’adresse professionnelle de l’entrepreneur;
- la date de remise ainsi que la période, l’étape ou tout autre critère pertinent sur la base duquel le paiement est exigé;
- les renseignements permettant d’identifier l’autorité en vertu de laquelle les travaux ont été effectués ou les matériaux fournis (tel que stipulé dans le contrat ou ailleurs);
- une description des travaux effectués ou des matériaux fournis, y compris les quantités, s’il y a lieu;
- le montant demandé à titre de paiement et les modalités correspondantes, ventilées en fonction des travaux effectués ou des matériaux fournis;
- le nom, le titre et les coordonnées de la personne à qui le paiement doit être versé;
- toute autre exigence prévue dans le contrat;
- les renseignements prévus dans la réglementation.
3. Avis de non-paiement dans des litiges liés à la construction en Colombie-Britannique
Si un maître d’ouvrage conteste un montant figurant sur la facture d’un entrepreneur, il doit envoyer un avis de non-paiement dans les 14 jours suivant la réception de la facture en règle. Toutefois, si le maître d’ouvrage estime que la facture n’est pas en règle, il doit remettre l’avis dans les 7 jours suivant sa réception. À l’expiration de ce délai, la facture est réputée être « en règle ».
L’avis doit préciser le montant non payé, la raison sous-jacente et tout autre élément prescrit par règlement.
Si un entrepreneur conteste une partie de la facture d’un sous-traitant ou reçoit un avis de non-paiement de la part du maître d’ouvrage, il doit alors envoyer son propre avis de non-paiement à son sous-traitant. Celui-ci doit être remis au plus tard 7 jours après la réception de celui du maître d’ouvrage ou à la date limite liée à la position du sous-traitant dans la chaîne contractuelle, selon la plus courte des deux échéances.
Bien que l’entrepreneur puisse retenir le paiement dû à un sous-traitant en vertu d’un avis de non-paiement émis par le maître d’ouvrage, il est tenu de remettre au sous-traitant une copie de cet avis et de s’engager à soumettre le litige à l’arbitrage intérimaire.
Litiges relatifs au paiement dans le secteur de la construction qui peuvent faire l’objet d’un arbitrage intérimaire en vertu de la CPPA
L’arbitrage intérimaire est un processus simplifié de règlement des différends qui se déroule en dehors des tribunaux. La mise en place d’un mécanisme d’arbitrage intérimaire pour appuyer le régime de paiement rapide prévu dans la CPPA vise à offrir aux parties contractantes un moyen efficace et adapté au secteur de la construction pour régler leurs différends. La Loi établit dans quel contexte on peut se tourner vers l’arbitrage intérimaire. Notamment :
- si un paiement est exigé en vertu d’un contrat (ce qui comprend les différends relatifs aux ordres de modification, approuvés ou non);
- s’il y a défaut de paiement, en totalité ou en partie;
- si les parties ne s’entendent pas sur la valeur des services ou des matériaux fournis dans le cadre d’un projet;
- si une partie juge qu’une facture n’est pas en règle en vertu de la Loi;
- pour des questions touchant les avis de non-paiement;
- pour des enjeux qui concernent tout ce qui est prévu dans la réglementation;
- pour toute autre question que les parties conviennent de soumettre à l’arbitrage intérimaire.
Il est possible de mettre fin à une procédure d’arbitrage intérimaire après la production de l’avis de renvoi si les parties le souhaitent, mais elles doivent le faire avant qu’une décision ne soit rendue. De plus, l’arbitre intérimaire peut quitter ses fonctions ou en être démis conformément aux procédures prévues dans le règlement.
1. Entamer une procédure d’arbitrage intérimaire pour régler un litige relatif au paiement dans le secteur de la construction
Dès qu’un avis de renvoi à l’arbitrage intérimaire est remis à une partie par une autre, la procédure devient obligatoire.
L’avis doit cependant être remis dans les 90 jours suivant la survenance des événements déclencheurs, faute de quoi la procédure ne peut se poursuivre. En cas de litige relatif au contrat principal, l’avis doit être signifié dans les 90 jours suivant l’achèvement, l’abandon ou la résiliation dudit contrat. Dans l’éventualité d’un différend se rapportant à un sous-contrat, l’avis doit être signifié dans les 90 jours suivant la première des éventualités suivantes :
- la date à laquelle le contrat principal a été mené à terme, abandonné ou résilié;
- la date à laquelle le sous-contrat a été certifié comme étant terminé;
- la date à laquelle le sous-traitant a fourni pour la dernière fois des services ou des matériaux dans le cadre de travaux d’amélioration pour le sous-contrat en question.
Si un entrepreneur remet un avis de non-paiement à un sous-traitant en raison du non-paiement du maître d’ouvrage, il doit s’engager à entamer une procédure d’arbitrage intérimaire contre le maître d’ouvrage dans les 21 jours suivant la remise de cet avis.
2. Qui peut agir à titre d’arbitre intérimaire?
Une autorité d’arbitrage est prévue dans la réglementation. L’arbitre intérimaire doit être inscrit comme tel auprès de cette autorité; il sera désigné soit par consensus, soit par l’autorité. Les parties ne seront pas autorisées à convenir à l’avance de l’arbitre intérimaire qui entendra leur éventuel dossier.
Une fois nommé, l’arbitre intérimaire peut mener la procédure de la manière qu’il juge appropriée compte tenu des circonstances; à cette fin, plusieurs pouvoirs lui sont conférés, notamment ceux-ci :
- donner des directives concernant le déroulement de la procédure;
- tirer des conclusions à partir du comportement des parties;
- faire appel à un expert;
- effectuer des inspections sur les lieux du projet.
La décision d’un arbitre intérimaire a force exécutoire pour les parties, sauf si :
- une ordonnance est rendue par un tribunal;
- une partie présente une demande d’examen judiciaire;
- les parties conviennent par écrit de régler leur différend;
- les parties concluent une entente écrite visant à nommer un arbitre en bonne et due forme.
La décision écrite de l’arbitre intérimaire doit être rendue dans les 30 jours suivant la réception de certains documents prévus par la CPPA, ou selon les modalités convenues avec les parties.
Changements à la BLA de la Colombie-Britannique ayant une incidence sur les paiements en construction
La CPPA apporte un certain nombre de modifications à la BLA.
Par exemple, la période de retenue sera réduite de 55 à 46 jours, et ce, également pour les achats de copropriétés en vertu de la SPA. La CPPA ne change pas la durée du privilège.
La CPPA précise expressément qu’une personne ne possède aucun privilège en vertu de la Loi quant à une retenue obligatoire. Bien que la retenue continue d’assurer le paiement des revendications de privilège présentées par les parties engagées par la personne qui détient cette somme ou agissant pour son compte, les modifications à la Loi éliminent le privilège autonome sur la retenue qui était auparavant reconnu en Colombie-Britannique en vertu de l’arrêt Shimco Metal Erectors Ltd. v. Design Steel Constructors Ltd..
De plus, les travaux de démolition sont désormais expressément inclus dans la définition du terme « amélioration » (improvement) figurant au paragraphe 1(1) de la BLA.
Enjeux en suspens
Parmi les choses que nous ne savons pas encore, une question évidente et cruciale ressort d’entrée de jeu : quand la CPPA entrera-t-elle en vigueur? Plusieurs autres aspects importants restent aussi à éclaircir.
La CPPA s’appliquera-t-elle aux architectes et aux ingénieurs?
Compte tenu de la définition du terme « entrepreneur » (contractor) donnée dans la CPPA, à savoir une personne qui fournit des services ou des matériaux dans le cadre de travaux d’amélioration, il semble que les prestataires de services professionnels, tels que les architectes et les ingénieurs, ainsi que les fournisseurs de matériaux, seront visés par le régime de paiement rapide.
Ces personnes seraient donc tenues de respecter les délais prévus par la Loi, à moins d’en être expressément exemptés par règlement. À noter qu’à ce stade, aucune exemption de ce type n’a été annoncée.
À quoi ressemblera l’organe d’arbitrage?
Si la structure de l’organe d’arbitrage de la Colombie-Britannique sera officiellement déterminée par règlement, ce qui a été fait dans d’autres provinces peut fournir certaines indications. Ailleurs au Canada, les provinces dotées de régimes de paiement rapide et d’arbitrage intérimaire ont désigné des autorités de nomination autorisées ou reconnues chargées de superviser leurs systèmes, de tenir à jour les listes d’arbitres et de gérer les procédures d’arbitrage.
- Ontario : L’organisme Règlement des différends en matière de contrats de construction de l’Ontario est l’autorité de nomination autorisée de la province en vertu de la Loi sur la construction.
- Alberta : L’Alternative Dispute Resolution Institute of Alberta, l’Institut d’arbitrage et de médiation du Canada et le Royal Institute of Chartered Surveyors agissent conjointement en tant qu’autorité de nomination sous le nom de ARCANA (AB), the ADR Institutes/RICS Construction Adjudication Nominating Authority (Alberta).
- Saskatchewan : Le gouvernement provincial a mandaté le Construction Dispute Resolution Office pour agir à titre d’autorité d’arbitrage pour le secteur de la construction en vertu de la BLA.
La nouvelle Loi interdira-t-elle les clauses contractuelles de type « paiement sur paiement »?
Le paragraphe 47(2) de la CPPA stipule que toute disposition contractuelle prévoyant que la Loi ne s’applique pas, ou que les recours prévus par celle-ci ne peuvent être invoqués, est nulle. La réponse courte est donc probablement « oui ». Cela dit, les parties pourraient tout de même disposer d’une certaine marge de manœuvre pour moduler, par voie contractuelle, la manière dont certains aspects du nouveau régime s’appliquent. Tout dépendra en fin de compte de la réglementation et de la manière dont les tribunaux interpréteront la Loi.
Quels projets seront exemptés de l’obligation de paiement rapide?
La CPPA ne s’appliquera pas à certains projets; les précisions à ce sujet ne sont toutefois pas connues à l’heure actuelle et seront établies par règlement. On peut néanmoins en avoir une idée générale en observant ce que d’autres provinces ont fait.
Par exemple, plusieurs d’entre elles accordent une dérogation aux projets dont les dépenses en capital dépassent un certain seuil, ce qu’on pourrait appeler des « mégaprojets ». Il n’a pas encore été annoncé si la Colombie-Britannique prévoira des exemptions similaires.
Répercussions pour les projets de construction en Colombie-Britannique
Les échéances de paiement rapide et l’arbitrage obligatoire devraient faire en sorte que les litiges relatifs aux paiements dans le secteur de la construction en Colombie-Britannique se règlent plus rapidement que jamais. Une préparation adéquate est essentielle :
- Mettre à jour tous les documents contractuels (contrats de construction, sous-contrats, bons de commande, ententes de consultation), afin qu’ils tiennent compte des exigences de paiement rapide et d’arbitrage.
- Réviser les modèles de factures pour qu’ils respectent les exigences de la CPPA concernant les factures en règle et s’assurer qu’ils contiennent tous les renseignements obligatoires.
- Préparer des modèles d’avis, notamment de contestation et de non-paiement, afin qu’ils puissent être produits dans les délais prévus par la Loi.
- Offrir des formations sur les formulaires prescrits et les délais exigés par la CPPA.
- Mettre en place ou mettre à jour des systèmes de rappel et de suivi afin de surveiller l’envoi et la réception des factures en règle, ainsi que toutes les échéances correspondantes en matière de paiement et d’avis.
- Surveiller les échéances de facturation et de paiement dans toute la chaîne contractuelle, car le compteur se déclenche dès que la première facture en règle est soumise au maître d’ouvrage.
- Adapter les processus comptables internes de façon à garantir que les paiements puissent être examinés, approuvés et effectués dans les délais prescrits.
- Tenir des dossiers de projet organisés et exacts dans l’optique d’appuyer ou de contester d’éventuelles réclamations en arbitrage.
- Former des équipes chargées des réclamations capables de réagir rapidement aux avis de non-paiement ou de renvoi à l’arbitrage.
La tenue rigoureuse de registres et le suivi attentif des activités revêtiront plus d’importance que jamais en vertu de la CPPA. Les sous-traitants, en particulier, devront surveiller le moment où l’entrepreneur remet une facture en règle au maître d’ouvrage, car bon nombre des délais de paiement et d’avis prévus par la Loi commencent à courir à compter de cette date. Autrement, ils risquent de ne pas respecter le délai légal pour produire un avis de non-paiement ou pour effectuer un paiement en fonction de leur place dans la chaîne.
Les parties doivent en outre être prêtes à entamer une procédure d’arbitrage intérimaire ou à y répondre rapidement. Compte tenu des délais serrés et des exigences documentaires du processus d’arbitrage intérimaire, il est essentiel de maintenir des dossiers organisés, complets et à jour. Il ne s’agit pas que d’une pratique optimale, mais bien d’une façon de protéger ses droits et de respecter les échéances dictées par la CPPA.
BLG peut vous aider
N’hésitez pas à communiquer avec le groupe Construction de BLG si vous avez des questions concernant l’incidence potentielle de la CPPA sur votre entreprise. Jetez aussi un œil à notre page Canada's Prompt Payment Legislation - A national perspective (en anglais seulement) pour de plus amples détails sur les régimes de paiement rapide et d'arbitrage en vigueur à travers le pays, comprenant une carte interactive.
