Le 14 septembre 2025, le gouvernement a lancé Maisons Canada, un nouvel organisme fédéral ayant pour mandat de construire des logements abordables à grande échelle au pays. L’organisme travaillera de concert avec les provinces, les territoires, les municipalités et les communautés autochtones pour créer des logements communautaires abordables destinés aux ménages à faible revenu, tout en s’associant au secteur privé afin d’offrir des logements abordables à la classe moyenne.
Le 5 février 2026, le gouvernement fédéral a déposé le projet de loi C-20, Loi concernant la constitution de Maisons Canada (la Loi), afin d’officialiser et d’élargir le mandat de Maisons Canada. La Loi fournit le cadre législatif nécessaire pour constituer Maisons Canada en société d’État, et confère à l’organisme davantage de pouvoirs et de souplesse opérationnelle pour remplir sa mission, qui consiste à construire des logements abordables à grande échelle partout au pays.
La Loi a obtenu la sanction royale le 18 juin 2026, et le gouvernement du Canada en a fait l’annonce le lendemain. Cette sanction marque la mise en place du cadre permettant à Maisons Canada de devenir une société d’État. Quelques mesures restent à prendre, comme l’adoption de décrets, la mise en place de la structure de gouvernance et la nomination de la direction, avant qu’elle soit entièrement fonctionnelle plus tard en 2026.
Ce que vous devez savoir
- Maisons Canada est maintenant passée aux choses concrètes. Son mandat consiste à accroître l’offre de logements au pays en réalisant des projets de logements abordables à grande échelle.
- Le projet de loi C-20, Loi concernant la constitution de Maisons Canada, lui fournit l’assise législative, les pouvoirs et la souplesse opérationnelle nécessaires à sa transformation en société d’État.
- Ses premiers projets de construction directe porteront notamment sur environ 4 000 logements sur des terrains fédéraux et serviront de premier banc d’essai à la stratégie fédérale visant à aménager des logements sur des terrains publics.
- En Colombie-Britannique, un projet de conversion de copropriétés pourrait transformer plus de 2 200 unités vacantes de copropriété en logements abordables, bien que les modalités, les prix et les critères d’accessibilité financière ne soient toujours pas établis.
- Le projet pourrait aussi inclure un modèle novateur de location avec option d’achat, donnant ainsi à des Canadiennes et Canadiens incapables d’accumuler une mise de fonds suffisante une nouvelle façon d’accéder à la propriété.
Les terrains fédéraux sont l’essence même de la stratégie
Le gouvernement du Canada a investi un montant initial de 13 milliards de dollars dans Maisons Canada afin de financer et de mettre en chantier des projets de logements abordables dans l’ensemble du pays. Ces projets miseront notamment sur l’utilisation de terrains publics fédéraux pour diminuer les coûts fonciers, simplifier la construction et améliorer l’accessibilité financière des résidences.
Grâce à l’intégration de la Société immobilière du Canada à son portefeuille, Maisons Canada a maintenant accès aux terrains fédéraux, dont 88 propriétés propices à des projets résidentiels. L’organisme peut ainsi louer ou offrir au rabais des terrains publics excédentaires ou peu utilisés à ses partenaires afin de réduire les coûts d’aménagement et de construction et de soutenir ses objectifs d’abordabilité.
Selon le ministre canadien du Logement, Gregor Robertson, le recours à des terrains fédéraux par Maisons Canada constitue une décision marquante pour une génération et garantira l’accès à un logement à toute la population canadienne.
Même si la plupart des terrains fédéraux sous-utilisés répertoriés dans la Banque de terrains publics du Canada sont situés en Ontario, on examine des terrains publics partout au pays en vue d’autres projets. Au moment de la publication, trois terrains de cette banque situés à Port Moody, Vernon et Vancouver en Colombie-Britannique sont « ouverts à la rétroaction ».En comparaison, l’Ontario compte 46 terrains actuellement à l’étude. Tous sont soit en phase de rétroaction, d’acception des soumissions ou d’examen des soumissions.
Même si la majorité des possibilités de projets se trouvent en Ontario, les ministres fédéraux ont reçu pour tâche de repérer des terrains propices à des projets résidentiels parmi ceux qui appartiennent à leurs ministères (mis à part les 88 terrains qui figurent déjà dans la Banque de terrains publics du Canada). À mesure que de nouveaux terrains publics sous-utilisés sont recensés, d’autres occasions de construire des logements abordables pourraient émerger en Colombie-Britannique.
Maisons Canada passe des politiques aux projets de construction
Pour déployer sa stratégie d’optimisation des terrains fédéraux, Maisons Canada a entrepris six projets pilotes de construction directe sur ces terrains, et ceux-ci devraient générer environ 4 000 logements.
Tandis que la planification de ces six premiers projets va de l’avant, l’organisme choisit des partenaires en privilégiant des collaborations qui mettent en valeur les ressources du pays, appuient les entreprises canadiennes et favorisent la création d’emplois de qualité bien rémunérés d’un océan à l’autre.
Voici les six premiers projets :
- Arbo (Toronto) : 540 nouvelles demeures sur une partie du site Arbo Downsview, à Toronto.
- Naawi-Oodena (Winnipeg) : Un nouveau partenariat entre les Premières Nations signataires du Traité nº 1 et la Société immobilière du Canada prévoit la construction de 320 nouvelles unités résidentielles.
- Village à Griesbach (Edmonton) : 355 nouveaux foyers au Coin nord-est du Village à Griesbach.
- Pointe-de-Longueuil (Québec) : 1 055 nouvelles unités situées en bordure du fleuve Saint-Laurent, dans la ville de Longueuil.
- Chemin Heron (Ottawa) : Environ 1 100 nouvelles demeures sur un terrain fédéral de 18 acres, à 20 minutes du centre-ville d’Ottawa.
- Parc Shannon (Dartmouth) : Environ 630 nouveaux logis sur une parcelle dédiée.
Bien que si les six premiers emplacements retenus constituent une avancée importante pour augmenter l’offre de logements abordables au Canada, la ministre du Logement de la Colombie-Britannique, Christine Boyle, a invité le gouvernement fédéral à réaliser des projets de construction directe comparables dans la province. En misant sur les terrains fédéraux disponibles dans la Banque de terrains publics du Canada et en trouvant davantage de terrains fédéraux non optimisés, on espère favoriser la construction directe de nouveaux logements abordables en Colombie-Britannique.
En plus de ses projets de construction directe, Maisons Canada a conclu des partenariats de grande envergure partout au Canada, notamment avec la Ville d’Ottawa, les gouvernements de la Colombie-Britannique, du Québec et de la Nouvelle-Écosse, ainsi qu’avec le Nunavut et la société Nunavut Tunngavik Inc. dans le cadre d’une entente tripartite. Ces partenariats visent à stimuler les investissements, à moderniser les méthodes de construction, à accélérer les processus d’approbation et de délivrance des permis, et à réduire les coûts de réalisation des projets.
Par exemple, Maisons Canada et la Ville d’Ottawa unissent leurs efforts pour favoriser la réalisation de 3 000 nouveaux logements à revenu mixte et abordables. Le projet bénéficie d’un soutien pouvant atteindre 400 millions de dollars en subventions fédérales et municipales. La Ville d’Ottawa s’est aussi engagée à éliminer certains frais, à accélérer l’approbation des projets et la délivrance des permis, ainsi qu’à offrir des exemptions de taxes foncières pour aider à réduire les coûts et maintenir les logements abordables pour les résidents.
En Colombie-Britannique, Maisons Canada explore des possibilités dans le cadre du Partenariat entre le Canada et la Colombie-Britannique sur la conversion de copropriétés. Même si ce projet apporte une possibilité d’augmenter l’offre de logements abordables au Canada, il a fait l’objet d’un examen public plus poussé que certains autres partenariats annoncés.
Projet de conversion de copropriétés en C.-B. : aide au logement ou aux promoteurs?
Dans le cadre du projet de conversion de copropriétés en Colombie-Britannique, lancé le 18 juin 2026, les gouvernements fédéral et de la Colombie-Britannique entendent utiliser des outils de financement pour convertir plus de 2 200 unités de copropriété vacantes en logements abordables par l’intermédiaire de Maisons Canada et de BC Housing.
Cette proposition a essuyé des critiques par certains analystes, qui la considèrent comme une possible forme d’aide aux promoteurs immobiliers susceptible de maintenir artificiellement les prix des habitations plutôt que de laisser les forces du marché les ramener à un niveau abordable pour les Canadiens. D’autres analystes se montrent toutefois optimistes par rapport au projet, jugeant qu’il pourrait constituer un moyen concret de convertir des unités invendues existantes en logements abordables, à condition que les modalités d’acquisition soient adéquatement structurées.
Même si la formule d’acquisition n’est pas encore arrêtée, le gouvernement fédéral affirme vouloir acheter des copropriétés à des prix sous le marché, idéalement à un coût inférieur à celui de leur construction. Ottawa a aussi précisé que ces achats ne se feront pas dans la ville de Vancouver, mais plutôt dans des secteurs où le modèle est économiquement viable, notamment dans la vallée du Fraser, l’Okanagan et l’île de Vancouver.
Dans le cadre du projet de conversion des copropriétés, le premier ministre Mark Carney a récemment annoncé la mise en place d’un programme de location avec option d’achat destiné aux Canadiennes et Canadiens qui peinent à accumuler la mise de fonds nécessaire. Certains logements convertis devraient donc servir à la fois de logements locatifs et de tremplin vers la propriété.
Les programmes de location avec option d’achat prévoient habituellement des versements mensuels au propriétaire. Une partie de ces versements, souvent appelée crédit de loyer, est mise de côté en vue d’une future mise de fonds. L’occupant bénéficie alors de l’option d’acheter la résidence à une date prédéterminée, sans avoir à verser immédiatement la totalité de la mise de fonds.
Jusqu’à maintenant, les gouvernements du Canada et de la Colombie-Britannique ont communiqué peu de détails sur la structure du projet de conversion de copropriétés. Lorsqu’on en saura davantage, les promoteurs immobiliers, les institutions prêteuses et les résidentes et résidents de la Colombie-Britannique pourront mieux évaluer les effets du projet sur l’abordabilité du logement au pays.
À surveiller
Dans l’ensemble, les six premiers projets de construction directe et les partenariats annoncés ne représentent que le commencement. Maisons Canada continue d’accepter et d’évaluer des propositions de projets de logements abordables par l’intermédiaire de son portail, ouvrant ainsi la porte à de nouvelles occasions pour les prêteurs, les municipalités et les promoteurs.
Le groupe Droit immobilier de BLG demeura constamment à l’affût des nouvelles du gouvernement fédéral pour bien conseiller les clients sur la meilleure façon de participer aux programmes de Maisons Canada et d’en tirer avantage. Si vous avez des questions, veuillez écrire aux avocats du groupe Droit immobilier.
